在上海买房自住酒店式公寓有哪些利弊可以买吗?

时间:2020-10-11 15:39 点击:

  在上海,如果你作为外地户口人士,积蓄寥寥,看到“50万起,在上海安个家,地铁0距离,挑高4.5米大空间”,你是否会动心呢。花建面45㎡左右的钱,复式使…

  作为一名地产从业人员,时常有朋友咨询我酒店式公寓与普通住宅的区别以及值不值得买的问题。选择何种物业类型,相信这也是广大购房者在下定决心购房之后面临的首个难题,尤其是不少年轻朋友,当参观完琳琅满目的各种楼盘后发现价格奇高,苦于预算限制正犹豫不决时,看到各种装修奢华、地段好且价格又极其便宜的酒店式公寓的时候,多会几经纠结。当然,如果你老爸是马云或者老公是思聪,那另当别论。因此,今天特地系统地梳理一下二者的区别,供各位朋友参考。

  酒店式公寓,区别于普通住宅,是一种提供酒店式管理服务的公寓型物业,多集住宅、酒店、会所、餐饮等功能于一体,一般配置包括厨卫在内的综合套间,拥有独立产权,具有“自住”和“投资”两大功能,业内也有说法称其为“类住宅”,但其本质仍是公寓。

  酒店式公寓,也被认为是起源于欧洲的服务式公寓的升级版本,作为酒店式公寓的雏形,服务式公寓吸引了懒人和忙人的入住,而酒店式公寓,从本质上来看其实是将其概念重新包装,对服务内容进行发展演绎,提供“酒店式的服务,公寓式的管理”。(为便于行文,70年产权住宅之外的40、50年产权的其他物业类型,常见有酒店式公寓、Loft公寓、青年公寓、单身公寓、养老公寓等,本文中统称为“酒店式公寓”。)

  相较于普通住宅而言,酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供各类商务服务。

  一般而言,酒店式公寓单价会比同板块住宅要低不少,加之酒店式公寓普遍做法是小户型,主力户型面积较小,两相叠乘,总价极低。以杭州最近比较火热的未来科技城板块为例,目前在售住宅项目合景天峻近20天成交均价2.5w,而同板块酒店式公寓项目欧美金融城(EFC)则为1.7w,每平方单价便宜了近1w,单价是天峻的66%。按照天峻主力户型90方,欧美金融城主力45方来算,单套总价天峻230w,欧美金融城为76w,总价比天峻整整便宜了154w,仅为天峻的33%。另外,部分酒店式公寓项目,如loft公寓,往往通过户内改造,形成复式叠层效果,使得实际使用空间大大增加,一定程度上又降低了房屋单价。

  普通住宅的装修标准,分为毛坯和精装修两种。精装修,也称为“全装修”,按照住建部的官方定义,是“所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成”。一般而言,市面上的精装修也只是简装,交付状态在实践中也仅仅是满足基本生活需求,而酒店式公寓则不然,除了上述设施以外,一般还配备齐全的家电设备和生活设施,做到了真正的“拎包入住”,且装修标准也明显高于普通住宅,门厅等公共设施装修上档次,富丽奢华。

  通常而言,酒店式公寓的选址一般都在地铁沿线或CBD等地段和交通较好的区域,距离各类写字楼办公区较近,因此,酒店式公寓的出租率一般比普通住宅更有保障,加之装修不错,服务较好,配套齐备,软硬件设施齐全,娱乐自住两不误,租金通常也远高于普通住宅,投资回报合理可期。比如上海的酒店式公寓就主要分布在内环以内,南京路商圈、徐家汇商圈及陆家嘴附近,月租金也在7-10k左右。如浦东君誉江畔月租8K,徐汇巴黎时韵7.5k、金巢铂锐阁9-13k。

  2016年国庆期间,北京、天津、成都、杭州等20个重点城市相继出台限购政策,仔细研究不难发现,楼市调控一般都是为抑制住宅投资需求,而酒店式公寓往往不在限购之列。

  尤其是像上海这种购房还有户口或社保要求的城市,不论你已婚还是未婚,上海宁还是外地人,无论社保有没有缴纳满5年,都可以买酒店式公寓,门槛之低,简直是给外来人口和单身贵族的一份礼物。

  看完上面的分析,你是不是已经迫不及待想要入手一套了?别急,别急,按照套路,讲完了优点,自然就要分析弊端了。尽管具备上述优势,然而酒店式公寓在房地产市场上却是一番不愠不火之景,其原因为何?下面就从其与普通住宅的差异上讲起。

  土地性质不同,这是酒店式公寓与普通住宅的本质区别。下文要说到的几项差异,根本上也都是因为土地性质的差异所致。首先我们应明确,每块土地的性质用途,在规划部门的控制性详细规划和国土出让合同上都会有明确约定和限制。住宅只能建在住宅用地上或商住用地上,而公寓可以建在住宅用地上也可以建在商住、商业、综合用地上。一般而言,普通住宅就是平常所说的商品房,土地性质为住宅用地或商住用地中的住宅部分,而酒店式公寓则是商业或综合用地。

  基于上述土地性质的差异,酒店式公寓与普通住宅的土地使用年限自然也不相同。普通住宅的土地使用年限一般在70年,而酒店式公寓一般为40年或者50年。有人说,我不在乎产权年限长短,反正自己也住不了那么久。非也!非也!二者年限的不同除了在数值上的差异,时间的长短之外,还有一个关联的差异就是土地使用年限到期后续费问题(关于此问题,我在《如何看待「温州20 年产权住宅土地使用权到期,续期须按房价三分之一缴费」? - 陈顺的文章 - 知乎专栏》一文中有详细说明)。具体说来,普通住宅70年届满后如何续期以及是否收费问题目前来看争议较大且尚无定论,但是酒店式公寓作为商业用地,其期限届满后需要付费续期应当是没有任何争议的,且假使两者均需付费续期,酒店式公寓收费标准高于普通住宅也是题中应有之义。

  《物权法》第一百四十九条 住宅建设用地使用权限期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。

  购房落户政策,作为我国这个人口大国户籍政策的一项内容,尽管历来一直遭受非议,但是客观上确已存在并且实施已久。作为一篇实务分析文章,本文无意于对政策本身过多评价,只谈具体规定。

  按照各个城市的有关规定,往往只有购买满足一定面积或者总价要求的住宅类产品才能落户,因此通常只有普通住宅和基于住宅用地的公寓才能落户,而商住和综合用地的酒店式公寓由于不属住宅性质,就不能落户。同时因为无法落户,也就没有学区。没了学区教育这一优势,在保值增值能力这项功能上自然也就比较吃亏。

  另外,从杭州来看,尽管今年9月因为房地产行情持续升温高烧不退因此政府紧急暂停了购房落户政策,但显然这是短期内应对房价暴涨的治标之策,且地产行业本身也是周期性波动,有冷有热,因此,长期来看还是会重启。

  需要说明的是,有部分楼盘名称虽叫做酒店式公寓、青年公寓等,但其实质是在住宅用地上建的物业,只不过开发商为了营销包装等种种原因将其打造为各种符合本文字面称呼的物业类型。这类楼盘本质还是普通住宅,因此并不适用本文所描述的酒店式公寓的种种限制。但是,由于其总价通常较低,面积较小,在落户问题上仍有可能面临因不符合当地关于总价或面积的限制而无法落户的问题,因此,在选购前务必谨慎,对当地相关政策打探了解清楚之后再做抉择。

  酒店式公寓的水电费参照商业标准缴纳,因此其水电费也要比普通住宅的居民水电贵一些,一般是民用的1.5-2倍左右。至于物业费,则要看物业公司制定的收费政策,不过由于其往往参照商业项目,且提供的服务更多,收费标准高于普通住宅也是大概率事件。另外大部分的酒店式公寓都不通煤气、不通燃气管道,不能使用明火,部分管理严格的连煤气罐也不能进楼,所以日常生活只能一切电器化,居家做饭只能使用电磁炉,用电量自然也就居高不下。此外,一般来说,酒店式公寓的电费也不分时段,不像居民用电一样有峰谷电之分,夏天一个月电费轻轻松松上7、8百,经年累月,也是一笔不小的开支。可见,酒店式公寓生活成本也明显高于普通住宅。

  由于酒店式公寓与普通住宅土地性质及物业类型的差异,导致二者在税费缴纳标准上也有较大的不同。目前我国房地产市场上,与购房者密切相关的税种主要为契税、印花税,二手房交易中还会涉及个人所得税、增值税(“营改增”之前为营业税)、土地增值税等。以契税为例,普通住宅在首次购买时有契税优惠,根据面积、是否家庭唯一等情况不同,享受税收优惠后费率为1-3%不等,而40、50年产权的酒店式公寓则没有契税优惠,统一为3%。因此,整体来看酒店式公寓税费成本明显高于普通住宅。

  2016年2月17日,为减轻购房者税费压力,继2015年“330新政”后,财政部、国税总局、住建部联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》(财税[2016]23号),自2016年2月22日起进一步下调契税和营业税。

  公摊面积,即公用分摊建筑面积,指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积,一般也简称公摊。公摊面积与建筑面积的关系,用下面的公示即能直观说明:建筑面积=套内面积+公摊面积而我们都知道,开发商在向购房者出售房屋的时候,基本都是以建筑面积作为计费依据的,也就是说,我们日常新闻上看到的某个楼盘单价3万一平,并非是套内房屋的单价,而是包含公摊在内的单价。一套建筑面积90方的房屋,得房率按75%计算,其实际套内面积为67.5平方。因此,在建筑面积恒定的情况下,公摊面积的多寡对室内空间及居住舒适度的影响是至关重要的。而酒店式公寓之类的商住物业的规划设计标准要比普通住宅高,如公共门厅面积比较大,楼梯、门厅的出入处按规定设置两处、过道占用空间大等,这无疑增加了公摊面积比例。而普通住宅在这方面也略占优势,普通住宅的主流做法为一梯两户或两梯四户,少部分开发商更加激进,如卓越蔚蓝领秀为一梯一户,阳光城翡丽湾为两梯两户通过隔断事实上也成了一梯一户,导致这类物业真正意义上的公摊面积比例相对较小。另外,即使酒店式公寓与普通住宅的公摊面积在数值上相等的情况下,由于住宅总面积较大,折算下来其公摊比例也相对较小。

  上面谈到了那么多的差异,可能有人会说:“没事,我是小年轻,户口和学区之类的无所谓,生活成本高一点也可以承受,我不在乎,我只在乎高大上,看中酒店式公寓的总价低,装修好、居住舒适,买!买!买!”果真如此么?两者在舒适度上孰优孰劣?

  酒店式公寓相较于普通住宅而言,在居住舒适度这方面也是基本不占优的。酒店式公寓产品众多,关于房屋居住舒适度,一般去项目踩盘之后无需专业知识即能有初步认识和判断,再运用部分专业评价指标,即能形成相对全面的了解。具体说来,影响居住舒适度的因素,主要包括公摊面积、容积率、楼间距、绿地面积及绿地率、层高、红线内外不利因素等指标,下面我们就挑几个因素逐一简单分析。

  。容积率又称建筑面积毛密度,简单理解,可以认为是总建筑面积与总用地面积之比。容积率是衡量建设用地使用强度和居住舒适度的一项重要指标,容积率越高,居住舒适度越低。容积率的值是无量纲的比值,一般而言,一个居住舒适的小区,高层容积率应不超过5,多层应不超过3,但由于土地成本和开发利润的限制,并不是所有项目都能做得到。而在容积率上的妥协,尤以酒店式公寓等商业物业最为严重,而在规划及政府土地出让环节,对商业用地的容积率的限制往往没有普通住宅严格。一般而言,普通住宅容积率多在1.0-3.0之间,少数别墅项目会低于1.0,少数高层项目会高于3.0,而一般酒店式公寓的容积率则在3.0以上。例如,杭州金地广场、蓝钻天成容积率均为4.0,复地壹中心容积率为5.0。

  。楼间距对居住舒适度的影响很好理解,楼间距越短,舒适度越低,这不仅仅表现为居住私密性较差,同时也体现在日照不足采光受限,以及通风不畅等影响。酒店式公寓因为容积率通常较高,在城市核心地段,用地面积较小,因此楼间距一般也较短,实际体验来看较为压抑。另外,楼间距与容积率通常也密切相关,一般容积率越高也就意味着楼间距越短,类似指标还有建筑密度、绿地率、建筑面积百分比等。在中央商务区内,公寓的建筑面积百分比(建筑面积占项目总住宅面积的比例)不受限制,而普通住宅的建筑面积百分比是有限制要求的。

  。酒店式公寓的日照条件一般也比普通住宅差。按照《住宅建筑设计规范》等相关规定,居住产品中住宅必须满足日照、采光等相关条件,酒店式公寓的日照条件通常比住宅差。不过这项短板有的开发商通过增大采光面、大面积玻璃幕墙等方式来弥补,因此还是要具体项目具体分析。此外,由于酒店式公寓户型限制,无法进行功能分区,且户型通透的少,极少有阳台,又大量使用暗卫,通风不畅,较为潮湿,影响居住生活的舒适度。

  《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》(杭政办函〔2012〕2号):商业办公等非住宅类项目禁止设置外挑式阳台、飘窗。除集中设置的食堂外,不得设置厨房和燃气管道。燃气供应单位不得违反规定擅自供气。

  。层高这个很好理解,市场上的酒店式公寓项目,大概可以分为两种,一种是层高在3-3.4米左右的平层式公寓,一种是层高在4-5米可分割为两层的loft式公寓,这种loft公寓装修时分成二层使用,购房者感觉很划算,买一层送一层,但分隔之后上下两层的层高都不超过2.5米,有压迫感,居住舒适度差。

  根据《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》,商业建筑当层高大于等于5米,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算;大于等于6米小于8.2米时,建筑面积按该层面积乘2倍计算。其他城市规定虽有不同但基本也相差无几,因此,酒店式公寓层高一般都不会超过5米。

  除此之外,还有一些其他大大小小的差异,诸如交易转让不够灵活方便、走道采光不足户型不够敞亮容易引发安全隐患等。

  从技术指标上对居住舒适度进行了分类解析,下面我们再从一手用户体验角度看看知乎上部分酒店式公寓业主的吐槽:

  面积小,极少有阳台,没见过南北通透的。夏天极其崩溃,不开空调闷热死,开的话轻松一月七八百电费。霉雨季节也是崩溃,干不了的衣服只能挂房里,烘干机?怎么可能放得下。基本不通煤气,做饭要用电磁炉,而且通风不好,做一次饭的油烟味难受好久。

  就是个正方形!层高这么点!还Loft!房子里还有梁!睡在上层你只能弯着腰,床上都坐不直!怎么住人啊?!

  生活成本高。水电费基本是民用的2-3倍,物业费是同地段住宅的2-3倍。水电基本一个月500左右。宽带费用也是向商用看齐,每年少则几千,多则上万,速率服务很一般,除非物业撸平了运营商。

  由此可见,在居住舒适度角度上看,酒店式公寓往往也是体验不如普通住宅,舒适度相对较差。

  个人住房通常作为标的额最大的不动产,除了居住需求外还兼有理财投资需求,同时由于往往总价较高,运用资金杠杆也就成为常态。截至目前,关于普通住宅首付比例执行的是中国人民银行、银监会2016年2月1日颁布的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》的规定,原则上最低首付比例为25%,各地可下浮至20%。但是该文件仅适用于普通住宅,至于酒店式公寓,目前执行的政策仍是首付最低五成,尽管其总价较低,却也在无形中增加了购房者的经济压力。另外,酒店式公寓按揭贷款利率通常在基准利率基础上还需上浮10%左右,而首套普通住宅通常可以下浮10%,贷款期限最长也只能10年,并且不能使用公积金贷款。

  综上所述,酒店式公寓相较于普通住宅而言,既有其便宜、便利等优点,也存在着土地性质、落户政策、居住舒适度等方面的缺陷。至于各位看官如何决策,宜结合自身情况及本文提到的各项影响因子,权衡利弊,进行取舍后再作抉择。而我的使命,则是将酒店式公寓的方方面面进行呈现和还原,帮助你不致在信息不对称的情形下,在各种售后包租、投资回报等宣传攻势下草率决策。

  预算有限,又比较看重房屋地段与交通,且对自身而言落户与学区问题不是硬性指标

  ,对于这两类群体而言,那么毫无疑问,酒店式公寓应该是你的一个不错的选择。

  原创,著作权归本人所有,未经授权许可,禁止转载。咨询授权事宜可在公众号后台留言或联系。

  在上海买loft安家,对于我这样单身被限购又没有多少钱的人来说,也算个不错的选择。

  确实水电煤贵,但在承受范围内。夏天需要空调,冬天非常暖和。不会不透气,门上小窗和落地窗打开,有对流风。

  最大的一个不一样是在上海有了属于自己的家,心里的安定与归属感强了很多。

  所以并非Loft一无是处,不同楼盘也会有不一样。个人感觉性价比适中,我住的很好。

  首先我们要注意地点是 上海! 上海!! 上海!!! 1.如果兜里孔方兄足够,没人会买公寓! 2.上海想落户? 即使买了住宅也要等个十来年! 3.租房? 你以为房租不会涨啊! 4.水电贵? 也好比一次性拿出个几十万强! 5. 50年? 你能不能再活50年也还是个问题!6.学区? 搞得像买的起学区房一样! 总结: 买酒店式公寓 也是无奈! 想在上海长期发展,可将其作为过渡,赚到钱再置换,赚不到也算有个资产,还有退路!

  在买房之前一定要问问给你指导意见的人有没有购房的经验,如果有,姑且一听,如果没有,出门左拐好走不送

  我原先以为,这种问题答案应该是属于常识,但悲剧的是我们生活在一个真实的世界里,很多人只相信谎言,而且不管多么离谱的谎言都相信

  再离谱都有大把的人相信,所以不要担心扯淡会被识破被痛骂,这个世界上,傻子比你想象的多无数倍

  一般人说起酒店式公寓,提到的优点无非是总价低、装修好、地段好租金高、不限购,但是他跟你说过他的坑在哪里吗

  大部分关注酒店式公寓的人,想必肯定了解公寓的一些优劣,只是多与少、重要与否的差别

  政策明确规定,上海酒店式公寓不能落户,没有学区(位)。那也就意味着公寓只有居住属性,没有住宅享受的市政资源、子女教育附加功能

  在上海工作,明明可以租房解决最根本的居住问题,虽然租房也有频繁搬家之类的烦恼,但是相较于公寓在政策上板上钉钉的不足,租房还是不错的,攒着钱买住宅不好吗

  因为,公寓多数是一梯N户、水电费贵,而租房却可以享受民用水电费和电梯户数合理分配的良好居住体验。而且公寓有不少Loft,与很多年轻人心里的“loft梦”不谋而合,最开始可能满心是小资格调和欢喜心情,但是真要长期住起来,难说不会遇到loft上下楼的慢性折磨

  另外公寓大部分采光都比较差,外围建筑想要挡你,你是没有脾气的。更别说什么容积率、私密性和通风效果等居住因素了,想都不用想。

  更别提公寓的电费是1.2元一度,水费也是超贵,天然气也没有,做菜只能用电(别问我怎么知道的,3年前送了老婆一套商住)

  之所以称为酒店式公寓而不是酒店式住宅,根本原因在于国家关于建设用地的明文规定。

  只有住宅用地可以名正言顺的用作居住建设,也就是大家熟知的住宅——商品房。

  而公寓则是部分开发商为了既得利益打的政策擦边球,将原本只能用作商业、金融业等经营性用途的商业用地和只能用于工业生产及其相应附属设施的工业用地,建设成可以用作居住的“住宅”,俗称酒店式公寓,美其名曰“商住两用”。

  就是公寓所属的商业用地性质,产权一般只有40~50年,而住宅所属的住宅用地产权可以最高可以达到70年。而且法律明文规定:住宅建设用地使用权限到期可以自动续期,而商业用地到期后,产权归属却没有明确规定。

  虽然现在有些开发商鸡贼地把公寓改成了居住性质,产权可以做到70年,水电煤也是民用。但是一旦政策严肃落实,比如去年9月厦门出台的最严公寓令:严禁商办项目改造为公寓等“类用宅”。还有商业用地政策一旦实实在在地征收房产税,也是一笔不小的费用,那就不怎么笑得出来了。

  在买公寓之前,你可以先去附近的中介问问,周边的住宅成交量有多少,商住的成交价有多少

  在购买阶段:酒店式公寓首付最低50%,按揭贷款利率通常在基准利率基础上还需上浮10%左右。贷款年限最长20年且不能公积金贷款。

  对比住宅的首付可以3成-3.5成(特殊手法就不说了),贷款最长可以30年,商贷和公积金贷款均可。虽然公寓总价低,但是购买成本完全处于劣势。

  在出售阶段:由于酒店式公寓的商业用地性质,区别于住宅用地,导致二者在税费缴纳标准上也有较大的不同。公寓在出售时的交易费用明显高于住宅,具体体现在契税、增值税、土地增值税和个人所得税。

  个人所得税=(核定价-购入价格-土地增值税-增值税及附加税-购入契税-评估费-印花税)×20%

  所以,商住公寓相较于住宅,首当其冲的就是流通性差,其次是交易税费基本上吃掉了房子的增值收益

  而且,如今国家定下了“房住不炒”的政策要求,住宅未来的涨幅空间目前都不明朗,更别说商住房价的升值空间了

  所以,在交易费用居高不下的现状下,投资公寓很可能是竹篮打水一场空,以失败收官

  上海酒店式公寓坚决不买的三大原因差不多讲完了,也许还有没讲到的地方,可以私信咨询,看到的话我会及时回复

  也许你看完还是经不起公寓简单破限购,超低总价上车的诱惑,回到根本的居住刚需,想着酒店式公寓买得起,省下了租房的烦恼和交通成本,香喷喷的赞不绝口。

  作为一个应届研究生毕业狗,外地人,要留沪工作。刚刚父母帮忙在松江万达旁买了一套酒店式公寓。对此我也不想多说什么:

  1,要是有钱,我也不会买公寓,研究生毕业落户问题不大,要是有钱,你认为我会不买住宅?

  2,在上海压力巨大,两三年左右肯定要结婚的,如果到时候混的好,那就把这套卖掉再换住宅,如果万一没混好,还可以有间我自己的屋子让我结婚,进可攻,退可守。

  3,无奈,无奈,还是无奈,对一个外地的普通家庭,父母能这样也真是极限了,我感谢他们,我会努力奋斗回报他们,试问你们,不买这样的房子,买什么样的??????????????

  以后再买?以后房价涨成什么屌样你知道?我相信房价会跌,但是我不相信北上广会跌。

  4,公寓位置在万达旁,紧挨松江大学城地铁站,肯定会升值的,而且小户型将来好租也好卖。

  5,关于水电费,贵,我知道贵,但是相比于外加一两百万买住宅,我还是选择前者,因为,买不起住宅!!!买得起住宅的也不会来搜索这样的问题的,所以你们就不要再建议买住宅了。

  总结:作为一个即将在上海打拼的年轻人,建议如果家里条件允许,可以先喵一套,一是可以给自己当跳板,过渡一下,二是挑选好地段,最好紧挨地铁站,商场,肯定升值。现在上海基本就嘉定,松江,闵行了。

  现在距离买这套房子已经快三年了,是的,因为目前上海房产大环境的低迷以及政府对酒店式公寓的严格监管,导致公寓类升值缓慢,以及有价无市。所以对于公寓,我建议大家如果作为投资的话,周期至少是五年。

  关于我的那套,现在在出租,租金也算客观。因为现在已经是上海户口,所以置换住宅的决心日渐强烈,公寓卖也好(买住宅首付就没压力了),不卖也好(好歹也属于在升值的固定资产),自己都需要继续在事业上奋发图强,相信可以通过自己的努力在上海真正拥有自己的一个家。

  5月17日,上海发布对酒店式公寓(商住两用)新政,简单整理如下 1:对于未销售的停止网签,全面整改,拆除居住功能(厨房,卫生间和夹层) 2:对于已售出未交房的这部分,拆除居住功能 3:对于已交房的,全面清查,列入违规建筑,督促整改,拆除居住功能,未整改的不能二手交易。

  目前对公寓的概念没有严格的定义与界定,严格来说,目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴,但它们的功能却与一般住宅有所不同,且由于各种公寓类型的不同,在土地使用权年限上也各不相同;

  一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅;

  根据目前市场上常见的几种类型,主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型;

  公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。相对于独院独户的别墅,更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼,每一层内有若干单户独用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等。

  配置看上去似乎和普通住宅没有什么区别,但其实公寓和住宅是不同的,其中需要注意的一点就是如若公寓的用地性质属于商业用地,是无法落户的!

  住宅:首套30%,二套40%首付,限购限贷,但有首套房利率优惠;并且能使用公积金贷款;

  公寓:一律50%首付,不限贷不限购,首付5成。但只能贷款10年,且不能用公积金贷款。

  站在投资者的角度,从投资前景来看,公寓的投资回报率是远远超过住宅的。为何如此定论?S姐归纳了以下几条原因:

  投资需要本钱,目前,西安一套住宅总价少则七八十万,多则上百万,投资门槛太高,部分投资者心有余而力不足。而公寓,麻雀虽小肝胆俱全,西安一套公寓的总价远远低于住宅。

  住宅的周边环境,往往更”生活化”,成片的居民小区,围绕着商超;而公寓的周边环境,往往更”工作化”“教育化”,靠近商务活动频繁的CBD、学校和交通枢纽地区。对于求租客的需求量,公寓更甚一筹。

  2017年5月19日,我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》开始向社会公开征求意见。这昭示着中国房地产即将开启租赁时代。而解决房价涨幅过高的手段除增大土地供应外,更加重要的方向在于构建多层次供给体系和树立“人人有房住、不等于人人有房产”的消费观。此举对拥有多功能化的公寓来说是有利的。

  公寓大多聘请专业的物业管理公司和公寓管理公司进行管理,利用高端酒店式公寓的租赁模式来提高投资者的回报。他们有广泛的租客源,按年向投资者进行分红,省去了投资者自行寻找租客的麻烦,省时省心省力。

  近年来,万科泊寓、红璞公寓的诞生,也成为了公寓市场发展的风向标。万科泊寓收购了大量公寓项目,打造专业提供社区服务的长租公寓品牌,不仅仅是面对刚需用户,更要为广大白领打造一个优质社交群。从类似万科等房地产上市企业对于公寓市场的重视程度可以看出目前公寓市场的良好发展前景,这会是未来公寓产品的一个发展趋势。

  投资地产,第一要素还是地段。对于公寓产品而言,地段更是决定性因素。要带动人流,交通配套和商业配套是关键。比如是否靠近地铁,周边是否有大型购物中心、商场、美食街、旅游景点等。目前投资回报率最高的商业公寓集中在市中心、学校、商业、CBD、地铁周边。尽管价格相对会高一些,但可预期的租金也会很高。

  购买公寓基本上算是一种长线投资,开发商或者物业公司运营的水平,将决定租值。公寓产品由于总价低、投资门槛低,比住宅受到市场欢迎,但公寓的管理费、水电费等比住宅高,如果后续运营无法跟上,那么投资客回报率将大大降低。目前实力开发商会选择专业的管理公司运营,打造高端酒店式公寓的租赁模式,提高投资者的回报。

  一些位于未来商务区的公寓产品,由于配套交通以及产业还没成熟,价格会相对低廉。在购买前,一定要先研究区域规划,比如产业支持、地铁、学校、商业、办公,是否有足够的高端租赁群体等,抓住机会的同时也要谨慎下手。

  目前的市场上,公寓项目众多,容易犯上选择困难症,但品牌可以作为一个选择的标准。品牌实力不足的开发商,可能会出现货不对版、质量不过关、规划中的配套无法实现等等问题。

  可以说,对于目前房源紧缺的市场环境来说,公寓投资的低成本、高回报,使它成为了一项不错的投资选择。只是在选择时,一定要按照上述的条件,谨慎下手。只要选择了正确的公寓产品,那么它后期的投资回报将是不可限量的。

  北上广深用高房价赶人的目的已经非常明显了,如果你没户口又单身钱还不够首付并且打算扎根上海,酒店式公寓最好快点下手,毕竟上海有房子了,剩下的都不重要,详细说几点:

  1.上海的住宅价格和购买资格越来越难以企及,五年社保满了吗,是连续的吗?你有房票吗?青浦郊环外的新房都是40000了,120万首付不问家里拿的出来吗?280万房贷每月供的起吗?要知道买的越偏万一换个工作那就是天天上海一日游啊!

  2.酒店式公寓目前的优缺点很明显,不详细说了,这个类型的房子现在处于中间地带,有人嫌弃有人心动,事实是,好的房源也在暴涨,二手买卖也很活跃,你犹豫的时候人家已经下手了。

  3.买房没有点远见和大智慧是不行的,最好不要看眼前的得失,什么50年70年,水电煤贵一倍,比起现在的房价,都是毛毛雨,现在商住用地都不批了,因为地少舍不得啊,开发商还要自持一部分现存的房源未来也是香饽饽。

  4.购买商住和住宅的逻辑不一样。住宅看环线,看教育,看配套。商住看地铁,看商业配套,性价比高最重要。

  我今年毕业,异地生源,本科生,找到的工作无法解决户口,所以按照帝都现有政策,至少要交满五年社保才能够买商品房。所以去年十二月拿到offer时根本没想过房子。

  但我父母在得知我确定工作后,就开始要带我看房,也是从那时候开始我知道还有一种叫商住房的东西不限购。

  第一次去看房做了很多功课,知道商住的房子产权短,不能落户,一般商水商电,物业费高,不通燃气,交易的税费高,等等等。

  去看房子的时候,看着那一个个大通间,楼道里办公的人,和根本不存在的小区环境,想着并不算便宜的价格,和有限的升值空间,我的内心是极度拒绝的。

  1. 不能想太多,什么都想要好的,怎么可能呢。就是过渡的房子,我先有个落脚的地方,他和我妈两个人才能放心。

  2. 过几年要结婚了,男方有房,这房子就出租,收租金;男方没房但家里条件还行,就一起凑凑买个大点儿的;男方没钱没房,那你俩就凑合住住。自己混好了,那一切都好说。

  今年过年后,一线城市房价暴涨。三月又去了一次北京,想着我爸说的,在可以接受价格里,买了一套离公司最近的。虽然还有上述所吐槽的种种问题和挨着的铁路,但交通尚可,生活方便,在二环边上,是一个完全属于我的空间,心里面觉得踏实。

  因为十月份入职,四月房子过完户后,我妈就把房子先租出去了,先收了四个月的租金,不比理财产品收益少。

  随着一线城市限购的加严,酒店式公寓成为了限购者的主要选择。然而这类型的房子可不是如宣言的那样“好”的。户口、首付等问题可是与普通住宅完全不同哦!

  住宅商品房70年产权,都被大家抨击没安全感了,可是对比酒店式公寓,你就知道有多安全了。

  如今的酒店式公寓,有40年产权的商业办公性质酒店式公寓,也有65年产权的住宅性质酒店式公寓。(端看各地不同的土地政策)

  重要的事情说三遍,而且重点中的重点是,虽然集体户口不再送到60平方米的限制,但是住所的产权性质要求必须是住宅。

  如果你下定决心买了酒店式公寓,记得看好产权年限!只要是商业性质地产,不然哪怕过了600平方米,对不起了您啊,还是不能入户。什么,产权性质就不那么点不同么?少年,这一点不同,什么都不一样了,赶快来听听小白怎么说的。

  酒店式公寓面积小,尽管单价高,但是总金额少啊。前方预警:住宅商品房首付最低只要房款的三成,贷款可使用公积金贷款,最长年限为30年;商业性地产,首付要房款的五成,贷款只能使用商贷,最长年限为10年。所以,小算盘拿出来,你算好了要付多少钱了么?

  虽然都知道卖房要交税,个人所得税啦,印花税啦,但是你一定不知道,酒店式公寓可不就只有这么点哦!

  酒店式公寓可不管购买年限,一律按照不满五年算。这就算了,酒店式公寓还有额外的增值税哦。就是说,要按着房子卖出价格的增值部分交税,增值部分的30%-60%是要上交国家的!

  壕,如果这些你都不在乎,但是还要生活不是。酒店式公寓因为是商业性地产,所有收费都是商业收费哦。

  水电费用是商业水电,要比住宅民用水电贵哦。小白估算了下,也不是太多,就一倍吧。因为是商业性质,不允许有煤气进屋,所以亲只能用电磁炉烧饭,用电热水器洗澡咯哦。当然,还有采光啦,公摊面积啦,都是你要考虑的点哦。shqianyy

  沪九条出台后,上海房产市场出现了翻天覆地的变化,曾经不是上海住宅去化主体的商业地产—酒店式公寓突然火了起来,而且爆发的诱因就是政策导向,让被3.25限购政策束缚住手脚的人群心中燃起了新的希望—酒店式公寓不限购。

  最近上海地王频出,更是搅乱了大家的心,很多人都担心现在被限购,3年后,地王入市,上海房价不是又要翻天了,更买不起房了嘛,所以这部分人群果断入手酒店式公寓,作为他们的家,导致16年酒店式公寓突然火了!

  财经君以一个专业地产人的视角看待酒店式公寓,觉得除了政策上的倾斜,酒店式公寓具备独有的优势:

  个别楼盘内酒店式公寓和住宅的价差高达40%至50%。比如青浦徐泾中建锦绣天地项目,目前在售酒店式公寓均价3万左右,而同区域普通住宅均价至少5万。同样,如果要买均价3万左右的普通住宅,至少要往松江新城、安亭看看了。

  身边一些有钱有貌的单身妹纸已经在考虑自己给自己买酒店式公寓了,简直是独立自主新女性的钱财挥霍最好出口。财经君个人也是比较赞同这种做法的。毕竟安全感这玩意儿,还是自己给自己的最靠谱。

  2016年5月出台的“商用房改租赁房”相关政策,使酒店式公寓迎来了春天,为发展住房租赁市场,允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地。调整后用水、用电、用气价格应按照居民标准执行。”也就是说,住酒店式公寓的居住成本将和普通住宅是一样的。

  以上说了这么多优势,那大家一定很关心买卖酒店式公寓,都需要缴纳哪些税吧!

  个人买卖非居住用房包括:办公用房、商铺、生产用房、商住两用房、车位、储藏室、地下室等。例如:以一套现在内环总价约150万元的酒店式公寓(1年前上手购房发票金额100万元),当你转让时,你(卖方)需缴过户税收为27.7万元。

  卖方需交税包括:1、增值税:转让价与购入价的差额征收营业税。应缴纳营业税:(税收核定价-购置价)÷(1+5%)×5.65%。

  3、土地增值税:差额的30%-60%(本次以30%计算)4、个人所得税:(税收核定价-合理费用)*20%

  具体计算方式为:(150万-100万)÷(1+5%)×5.65%+150万×0.05%+150万×30%+(150万-100万)×20%=27.7万元如果你去交易中心,计算方式会更复杂一些,具体如下:1 增值税及附加(出售方)1) 提供原购房发票等:应纳税额=(核定计税价格—上手购房发票金额)÷(1+5%)×5.65%2) 无法提供原购房发票等:应纳税额=核定计税价格÷(1+5%)×5.65%2印花税(买卖双方)提供印花税条例买卖双方各缴纳房屋成交价万分之五印花税。3 土地增值税(出售方)1) 提供原购房发票等:应纳税额=(核定计税价格—应征增值税—扣除项目合计)×适用税率—扣除项目合计×速算扣除系数。扣除项目合计=上手购房发票金额+买入时缴纳的契税+本次交易产生的附加税+本次交易产生的印花税+交易手续费+土地出让金+发票加计扣除2) 无法提供原购房发票等:应纳税额=(核定计税价格—应征增值税—扣除项目合计)×适用税率—扣除项目合计×速算扣除系数。扣除项目合计=房屋重置评估价+评估费用+本次交易产生的附加税+本次交易产生的印花税 *使用税率和速算扣除系数按增值率大小确定增值率=(核定计税价格—应征增值税—扣除项目合计)/扣除项目合计增值率≤50%,适用税率30%,速算扣除系数0;50%<增值率≤100%,使用税率40%,速算扣除系数5%;100%<增值率≤200%,使用税率50%,速算扣除系数15%增值率>200%,使用税率60%,速算扣除系数35%;4个人所得税(出售方)应纳税额=(核定计税价格—上手购房发票金额—买入时缴纳的契税—本次交易产生的增值税及附加—印花税—本次交易产生的土地增值税—其他合理费用)×20%5 契税(购买方)契税应纳税额=(核定计税价格—应征增值税)×3%

  3 住起来不舒服。物业费贵,水电也贵且不分时段。面积小,极少有阳台,没见过南北通透的。夏天极其崩溃,不开空调闷热死,开的话轻松一月七八百电费。霉雨季节也是崩溃,干不了的衣服只能挂房里,烘干机?怎么可能放得下。基本不通煤气,做饭要用电磁炉,而且通风不好,做一次饭的油烟味难受好久。

  分两层的,很少有层高够的,因为零几年时限制了只能造4.5米高。5米层高的很稀有了。层高不够的,2楼日常基本不会用的。住过就知道了。

  买房是人生的大事儿,但对于一些单身人士来说,买套商品房并不是一件容易的事儿,那可不可以考虑酒店式公寓呢?相比于普通商品住宅来说,酒店式公寓具备了“单价低”“位置佳”“总房价便宜”“不限购”等优点,因此很多在一二线城市打拼,积蓄不够丰厚的小伙伴都会选择购置公寓安居。

  可是酒店式公寓终究是和普通住宅不一样的,它真的适合刚需买来自住吗?真的划算吗?

  之所以有这些疑问,是因为酒店式公寓在总价低等优点下,还隐藏着不少不能忽视的缺点。

  首先,从居住体验方面来说,老式的酒店式公寓一般都是办公楼式设计,开放式社区,而且单层户数多,户型偏小,缺少设计感;但是随着市场发展,也出现了很多品质与住宅类似的公寓,但是在价格上面一般会略高一些。

  第二点也是最重要的一点:公寓不能落户、没有学区。这也是公寓价格低的关键原因。

  商品房住宅房价=居住体验+交通配套+商业配套+医疗配套+学区配套+社区配套+其他市政配套(公园等)+户籍+安全感+通勤便利度+工作机会

  酒店式公寓房价=居住体验+交通配套+商业配套+医疗配套+社区配套+其他市政配套(公园等)+安全感+通勤便利度+工作机会

  学区配套和落户集这关键的两块是缺失的,因此在选购时一定要擦亮眼睛,如果开发商宣传可以落户,也一定要多方核实,免得上当受骗。

  最后一点就是,酒店式公寓的得房率比较低,一般都在60%~70%之间,这就在无形之中抬高了其套内实际使用面积的折合单价,降低其性价比,并直接影响其保值增值功能。

  首先,最吸引人的酒店式工业的物业服务。不少酒店式公寓都会用“拎了皮箱就入住”、“全方位家庭保姆式物业管理”等诱人口号作广告词。的确,酒店式公寓与一般物业相比,在提供这些物业、家政服务的渠道上比较畅通。很多品质比较好的酒店式公寓不仅有商务中心等配套,还有些项目通过合作方式引进与商务办公有关的商业配套,如办公用品租赁和采购、小型超市、24小时员工餐厅、快递公司等。

  其次,酒店式公寓一般以小户型为主,面积一般在50㎡左右,总价较低,不少投资者购买酒店式公寓用作投资,拿出租回报。

  最后,酒店式公寓不限购不限贷,对于刚毕业的大学生或者学历不高的购房者,公寓确实提供了一个在生活的城市立足的机会,虽然房子不大,但是能有一个小家也是蛮温馨的。

  酒店式公寓是一种前瞻性的物业形态,可以为客户提供舒适的家居环境和便捷的商务平台。主要客户群体分为三大类:一类是投资为主的客户群体;一类是商住两宜,兼具居住和办公两种功能;另一类是自住型客户群体。

  总的来说,酒店式公寓住房是不太适合刚需的,虽然总价较低,但金额也不小,倒不如自己再努努力,加把劲买一套商品房,这样就户籍、学区等问题都解决了,日后再换改善房的时候也好转手一些。

  但是对于那种手写有些存款,且不考虑户口等问题的话,酒店式公寓的确是不错的选择。毕竟同样地段的商品房价格不知高了多少。

  开发商为了挣钱就压低每一层的面积,然后增加他的挑高。这样就可以增加户数。

  政府关上了一扇门,也还留了一扇窗啊。商住两用不限购,连续交了1年11个月的正准备买房的刚需们,可以考虑。

  通常此类房屋均价会明显低于同等地段的普通住宅。且面积一般在50㎡左右,虽然它面积小,可是层高高啊,多以loft为主,层高在3.6~5.2米,变成复式没有问题。但销售时仅按一层的建筑面积计算价格。比如说,你购买一套普通住宅,均价约为3W左右,50平价格位150W;但你要买商住两用房,均价约在2W左右,总价100W;再加之改成复式,相当面积变为100平,但总价不变,算起来均价只要1W/平。

  商住两用房多为精装修,直接拎包入住。高标准的物业配套,全天有保安巡逻,24小时监控,安全性高。通常商住两用房的地理位置在商业中心地段,逛街出行方便。

  这种公寓地理位置优越和高于一般住宅的装修标准,很受租客的欢迎。租金也通常高于一般的老公房等,而购买此类房屋的价格却远低于同类住宅,因此用于出租的投资回报率还是很高的。假设在上海,一个家庭租用普通住宅的租金为每月4000元。5年就需要支付24万的租金,如果租房5年,这笔钱花出去,啥都没有。但平进平出购买一套价值50万的商住两用房,却已经能买下半套房子了。

  不能落户,同时也就是说没有所谓的学区房概念。即便就在重点小学学位内,孩子因为户口无法迁入也不能就近上学。

  一般没煤气,只能用电做饭。水、电按商用标准缴费,比民用会贵一些。价格贵了一倍左右,但和买房省下的一比,也就不值一提了。建议可以尽量把大功率用电时间控制在22点~6点,也可以省下一笔开支。

  物业费会比住宅贵一些。因为公寓式酒店是酒店内部的公寓形式的住房,除了一般房子的功能外。它还为客人提供酒店的专业服务,如室内打扫、床单更换以及一些商业服务。

  首付比例高,只能商贷,不能用公积金,税费高。商住两用房的首付比例为50%,贷款利率为普通住宅的1.1倍,贷款年限最多为10年,并且只能进行利率4.9%的商业贷款。税费主要是土地增值税,建议大家购买二手房时一定要注意房屋的购入价和售价的差额,尽量找差额低的或者平进平出的房子以降低税费。如果不太care地段的话,买新建的商住两用房也可以避开增值税。

  产权短。只有40年,一定意义上不是真正属于自己的房子,但乐观而言,假如40年土地使用年限会到期,70年土地使用年限也依然会到期,本质上没有任何区别。